Бизнес-план гостиницы с расчетами: готовый пример

Обзор рынка гостиничных услуг

Гостиничный бизнес – привлекательное направление работы в России, даже несмотря на кризисные явления в экономике. Так, с января по сентябрь 2019 г. отели в стране заработали 205 млрд. руб., обслужив более 54 млн. туристов. Объем выручки немаленький, однако он меньше оборота в 2018 году на 6,9%. При всем при этом количество туристов выросло на 11%, и большинство из них оказались внутренними – сами россияне активнее путешествовали по стране, останавливаясь в различных отелях в Москве и регионах.

Гостиничное хозяйство в стране имеет большие перспективы к развитию. Наиболее привлекательны для людей комфортабельные и не слишком дорогие 2-3-звездочные отели. В рынок РФ активно вкладываются международные гостиничные сети. Они действуют напрямую либо используют франчайзинг: в 2018 году открылось 24 новых отелей под международными брендами.

Проекты мини гостиниц из сип панелей

Номера из сип панелей 10-15 м² Отличный вариант для частного сектора в курортной зоне.Домокомплект+монтажБюджетныйПод чистовую отделку80.000,00 руб
Гостевой домик из sip 20 м² Домик из сип панелей, для сдачи в аренду, или под охрану.Домокомплект+монтажБюджетныйПод чистовую отделку160.000,00 руб
Пляжные номера 49 м² Бунгало на два номера из из сип панелей 49 м² (с террасой)Домокомплект+монтажБюджетныйПод чистовую отделку392.000,00 руб
Мини-гостиница из сип панелей 72 м² СИП-панельная мини-гостиница , 6 номеров, 2 этажа, 72 м²Домокомплект+монтажБюджетныйПод чистовую отделку576.000,00 руб
Мотель из сип панелей 76 м² Марано Двухэтажная мини-гостиница 4 номера 76 м² проект “Марано”Домокомплект+монтажБюджетныйПод чистовую отделку608.000,00 руб
Панельно-каркасная гостиница 116 м² Мини гостиница из сип панелей, проект на 6 номеров, 2 этажа, 116 м²Домокомплект+монтажБюджетныйПод чистовую отделку928.000,00 руб
Гостиничный коттедж 173 м² Коттедж из сип панелей для гостиничного комплексаДомокомплект+монтажБюджетныйПод чистовую отделку1.384.000,00 руб
Гостевой дом 179 м² Двухэтажная мини гостиница из сип панелей семь номеров 179 м²Домокомплект+монтажБюджетныйПод чистовую отделку1.432.000,00 руб
Гостиница 180 м² из сип панелей Мини-гостиница из сип панелей в деревенском стилеДомокомплект+монтажБюджетныйПод чистовую отделку1.440.000,00 руб
Мини гостиница из SIP “Мечта” 318 м² Мини-гостиница из сип панелей (SIP) 318 м² 10-12 номеров. Домокомплект+монтажБюджетныйПод чистовую отделку2.544.000,00 руб
Пансионат из сип панелей 328 м² Проект одноэтажного дома отдыха 328 м² из сип панелейДомокомплект+монтажБюджетныйПод чистовую отделку2.624.000,00 руб
Гостиница Феникс 343 м² Проект мини-отеля из SIP на 7 номеров с фитнес залом и саунойДомокомплект+монтажБюджетныйПод чистовую отделку2.744.000,00 руб
Гостиница “Русский дом” 360 м² Гостевой дом из сип панелей (SIP) 360 м² 8-12 номеров. Домокомплект+монтажБюджетныйПод чистовую отделку2.880.000,00 руб
Коттедж на 10 мест 369 м² Проект гостевого коттеджа на 10 мест из сип панелей.Домокомплект+монтажБюджетныйПод чистовую отделку2.952.000,00 руб
Проект мини-отеля 370 м² Проект двухэтажной мини-гостиницы “Альбатрос” с баром и рестораномДомокомплект+монтажБюджетныйПод чистовую отделку2.960.000,00 руб
Гостиница Паровоз 377 м² Бросающийся в глаза мини отель в виде паровоза на семь номеровДомокомплект+монтажБюджетныйПод чистовую отделку3.016.000,00 руб
Мини гостиница 380 м² Мини-гостиница 11 номеров 380 кв.м проект “Колибри”Домокомплект+монтажБюджетныйПод чистовую отделку3.040.000,00 руб
Гостиница “Селатан” 400 м² Проект мини гостиницы на семнадцать номеров + один номер для персоналаДомокомплект+монтажБюджетныйПод чистовую отделку3.200.000,00 руб
Мини-отель 552 м² Проект гостиницы на 12 номеров + комнаты для персонала и столоваяДомокомплект+монтажБюджетныйПод чистовую отделку4.416.000,00 руб
Гостиница из СИП 610 м² Проект гостиницы SIP-610, 20 номеров по 16 м² + 3,3 м². Строительство в Крыму.Домокомплект+монтажБюджетныйПод чистовую отделку4.880.000,00 руб
Гостиница Полина 722 м² Проект гостиницы из SIP панелей на 17 двухместных номеровДомокомплект+монтажБюджетныйПод чистовую отделку5.776.000,00 руб
Гостиница “Фрея” 755 м² Панельно-каркасная мини отель из сип панелей “Фрея” 755 кв.м.Домокомплект+монтажБюджетныйПод чистовую отделку6.040.000,00 руб
Гостиница 1025 м² Мини-отель из sip панелей на 60 номеров по 15 м²Домокомплект+монтажБюджетныйПод чистовую отделку8.200.000,00 руб
Гостиница 1060 м² Гостиница из сип панелей проект на 38 номеров 1060 м²Домокомплект+монтажБюджетныйПод чистовую отделку8.480.000,00 руб

Проектирование и строительство гостиниц из SIP в Крыму

Самый выгодный бизнес во время наплыва туристов — это предложение гостиничных номеров для временного комфортного проживания. Реализовать такую сферу деятельности можно за короткий срок, если обратиться к технологии СИП. Потому что главным преимуществом малоэтажного строительства из сип панелей является скорость сдачи объекта в эксплуатацию, в течение 2-3 месяцев.
 

Чем регламентируется сфера гостиничного бизнеса?

Общие требования к небольшому отелю на 15 номеров определяются государственным стандартом (далее – ГОСТ) “Услуги малых средств размещения”. Согласно этим требованиям ваш мини-отель должен иметь постоянное электроснабжение, холодное и горячее водоснабжение, телевидение и телефонную связь, вентиляцию, помещение для стирки и сушки одежды, а также кухню. ГОСТ определяет и площадь номерного фонда: одноместный номер не может быть меньше 9 кв. м, двухместный – 12 кв. м, для многоместных номеров – не менее 6 кв. м на человека.

Отельер, руководитель управляющей компании HotConsulting Роман Сабиржанов рекомендует:

Одним из основных документов для гостиничного бизнеса сегодня является Положение о классификации гостиниц, согласно которому с января этого года все гостиницы и отели в обязательном порядке должны проходить процедуру классификации и получать “звездную” категорию – от одной до пяти “звезд”. Классификацию проводят коммерческие организации, аккредитованные Минэкономразвития РФ, они оценивают уровень сервиса в отеле, его оснащение. Поэтому рекомендую заранее определиться с той категорией отеля, которой вы хотите соответствовать, и исходить из требований и норм, которые для нее установлены. Помните, что формат мини-отелей – это не значит бюджетный и малозвездный формат, вы вполне можете претендовать и на “4 звезды”.

Бизнес план мини гостиницы на 20 номеров: с чего начать

Бизнес-план – это, своего рода, генеральная репетиция перед открытием дела. Взяться за его составление можно и самостоятельно, воспользовавшись расчетами, приведенными в этой статье. Однако для получения оптимального результата (а ведь вам нужны реальные цифры, а не просто оптимистичный прогноз развития событий) стоит обратиться с этим к профессионалу. Кто понадобится для создания подобных документов?

Во-первых, профессиональный сметчик, который учтет все расходы, доходы, налоги и прибыли верным образом. Во-вторых,  если у вас нет профильного образования, касающегося гостиничного бизнеса, то целесообразно будет проконсультироваться с тем, кто на протяжении лет работает  в гостиничной отрасли. В-третьих, лучше всего будет попросить квалифицированного дизайнера помещений создать проект помещения, в котором будет учтено оптимальное расположение мебели и бытовой техники, инженерных коммуникаций и технических помещений, с целью не только создать удобное пространство, но и сэкономить место для дополнительных зон.

Цены

Ангар из лёгких металлоконструкций, цена за 1 м2 в руб. Площадь (м2)Высота (м)Холодный (руб.)Тёплый (руб.)
500 – 1500
1500 – 5000
5000 – 10000
> 10000

6	11000	14000
6	10000	13000
11	–	18000
11	–	17000

В стоимость входят: земельные работы, фундамент, полы, металлокаркас, стены, кровля.

Требования

Итак, помещение мини-гостиницы должно быть обеспечено:

• постоянным электроснабжением;
• постоянным холодным и горячим водоснабжением;
• вентиляцией;
• телевизионным вещанием (в номерах или же в холле);
• телефонной связью.

Кроме того, в нем необходимо поддерживать минимальный температурный режим – не менее восемнадцати с половиной градусов. Допускается наличие общего санузла (на десять человек), но не менее двух на один этаж и одной душевой (также на десять постояльцев). Причем не имеет значения, какое это заведение: полноценная гостиница с отдельными комнатами для проживания, или мини-отель-хостел, где постояльцам предлагается только койко-место.

Открытие мини-гостиницы пошагово

1. Регистрация бизнеса.

Выберите форму собственности: ИП или ООО. У той и другой есть свои преимущества и недостатки. Сравним их в таблице:

Форма собственностиИПООО

Регистрация	Просто и быстро: минимум документов (заявление, копия паспорта, квитанция об оплате госпошлины, свидетельство о постановке на учет). Процесс занимает не более 5 дней	Сложно и долго: большой пакет документов, создание учредительных документов. Процесс может занять несколько недель
Ответственность	ИП отвечает своим личным имуществом	Владелец отвечает в пределах уставного капитала
Виды деятельности	Есть ограничения. Например, нельзя заниматься продажей алкоголя	Нет ограничений
Бухучет	Не нужно вести	Обязательно вести
Штрафы	Штрафы небольшие, например, за нарушение кассовых операций — 5 000 рублей	Штрафы гораздо выше, чем у ИП. Аналогичный штраф для ООО — 80 000 рублей
Ликвидация бизнеса	Простая, срок — 1 месяц	Сложная — до полугода

Если вы планируете, что в мини-гостинице будет бар с алкогольными напитками, то придется регистрировать ООО, ИП не может заниматься продажей алкоголя. Либо можно привлечь другое юридическое лицо для организации питания и продажи алкоголя.

В целом для мини-гостиницы больше подходит ИП — меньше собирать документов для открытия, ниже штрафы, не нужно вести бухучет.

1. Выбор места и помещения.

Основные клиенты мини-гостиниц — это туристы и абитуриенты. Выбирая место для размещения гостиницы, учитывайте этот фактор. В первую очередь изучите пространство вблизи вокзалов, станций метро, учебных заведений. Услуги гостиницы будут больше пользоваться спросом, если в шаговой доступности расположены достопримечательности, торговые центры и заведения общественного питания.

Чаще всего под мини-гостиницу арендуют уже готовое помещение или покупают и перепланируют квартиру в жилом доме. Аренда помещения — менее затратный и быстрый вариант на этапе открытия мини-гостиницы. Но аренда будет постоянной статьей расходов, а с учетом того, что окупаемость гостиниц обычно составляет около 5 лет, выгоднее будет приобрести собственную площадь. Если вы решили выкупить квартиры в жилом доме, то их нужно перевести из жилого фонда в нежилой с последующей перепланировкой. Этот процесс долгий и трудоемкий — может занять около года.

1. Ремонт.

После того как помещение выбрано, нужно сделать в нем ремонт и привести его в соответствие с требованиями пожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности, чтобы пройти проверку соответствующих инстанций.

Требования к пожарной безопасности установлены в следующих документах:

• в Федеральном законе от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»;
• в Постановлении Правительства РФ от 25.04.2012 № 390 «О противопожарном режиме»;
• в cводах правил «Системы противопожарной защиты» СП 1.13130 — СП 12.13130.

Чтобы не запутаться в многообразии норм и правил, рекомендуем ознакомиться с основными требованиями пожарной безопасности в гостиницах на сайте МЧС России и обратиться в органы пожарного надзора вашего города (района) за консультацией.

В гостиницах должны соблюдаться санитарно-эпидемиологические правила и нормы в соответствии с ГОСТ Р 51185-2014. Особенности выполнения таких правил можно уточнить в Роспотребнадзоре, который нужно в обязательном порядке уведомить о начале деятельности.

1. Покупка мебели и оборудования. 

Подготовленное помещение нужно оснастить мебелью, бытовой и офисной техникой. Необходимо также закупить постельное белье и прочий текстиль. 

1. Подбор персонала.

Для нормальной работы гостиницы нужны:

• директор;
• бухгалтер;
• мастер по хозяйственной части (техработник);
• администраторы — 2 человека;
• горничные — 2 человека;
• уборщицы — 2 человека;
• бармен — 2 человека;
• охранник — 2 человека.

Услуги бухгалтера, охраны, клининга, организации питания можно передать на аутсорсинг. Тогда количество необходимого персонала уменьшится до директора, администраторов, горничных и техработника.

1. Выбор способа управления отелем.

Можно вести шахматку на бумаге: записывать все брони и комментарии о гостях, самостоятельно отслеживать новые брони и обновлять данные о тарифах на различных интернет-площадках и лично посещать каждый день УВМ МВД, чтобы отчитываться о гостях. При таком подходе могут возникать ошибки, накладки в бронировании, а также штрафы, если не успеть подать сведения о гостях в УВМ МВД в течение суток. 
 
Другой вариант — приобрести систему управления отелем. Для небольших гостиниц есть веб-сервисы, которые помогают вести гостиничный бизнес и не перегружены лишними возможностями. Плюсы веб-сервиса:

• все брони заносятся в единую онлайн-шахматку, вы всегда знаете, кто и когда заезжает, не допускаете накладок и успеваете подготовить номер к приезду гостя;
• брони с интернет-площадок и с сайта поступают в шахматку автоматически и не теряются;
• вы можете работать со многими онлайн-площадками одновременно, не боясь упустить бронь на одной из них;
• отчитываться о пребывании гостей в УВМ МВД можно, формируя и/или представляя данные в электронном виде.

1. Организация рекламы.

Основной поток клиентов в гостиничном бизнесе приходит через интернет, поэтому нужно сообщить о своей гостинице везде, где только сможете:

• Добавьте информацию в Яндекс.Картах, 2ГИС и прочих городских сервисах.
• Заведите аккаунт в Инстаграме, создайте группы ВКонтакте и на Фейсбуке. Заранее сделайте красивые фотографии отеля и не забывайте регулярно выкладывать посты.
• Добавьте свою гостиницу на основных площадках бронирования: Booking.com, Островок.ру и прочих.
• Большим плюсом будет наличие своего сайта. Если на начальном этапе у вас еще нет сайта, то при подключении Контур.Отеля вы можете получить мини-сайт бесплатно.

Начинаем считать бизнес-план гостиницы на 20 номеров

Разумеется, мы не можем предположить, в каком городе и какую гостиницу вы намерены открывать. Поэтому все цифры, приведенные в данной арифметике, будут максимально усредненными. Мы решили взять крупный город России, коих немало (Владивосток, Тюмень, Тольятти и др.), населением в 700 000 жителей.

На гостиницу нам понадобится взять кредит в банке на 15 лет. Сумма 11 600 000 руб. Из них 3,5 млн. уйдет на перепланировку, ремонт и дизайн помещения. На обустройство номеров мебелью, сантехникой и необходимыми элементами 5 млн. руб. Обустройство холла, кухни и подсобных помещений потребуют 1,8 млн. Открытие бизнеса, получение необходимых согласований и документов, включая услуги юриста, составит 100 000 рублей. На создание хорошего сайта и производство рекламной продукции положим 200 000 рублей. Кроме того, нужно учесть прочие расходы: отведем на них 700 000 рублей.

В рассматриваемой гостинице планируется 20 номеров. 3 номера класса люкс, этого будет достаточно. 9 номеров для двоих персон и 8 одноместных. Примем к расчету цены 2016 года, их средние величины:

• Номер люкс будет стоить – 4400 руб.
• Двухместный номер – 3200 руб.
• Одноместный номер – 2000 руб.

Средняя цена номера составит (3*4400+3200*9+8*2000)/20 = 2,9 тыс. руб.

Максимум наша гостиница сможет вмещать 32 постояльца. Среднестатистическая заполняемость отеля 50-70%. Посчитаем примерную выручку  за месяц – 1,4 млн. руб.

Услуги

Понятно, что для своей гостиницы вы можете выбрать любой сервис. Мы возьмем минимальное количество услуг. Стандартный набор сегодня – это, как минимум, Wi-Fi, бесплатное предоставление утюга и доски для глажки; небольшой магазинчик в холле с пирожками, предметами первой необходимости и сувенирами; буфет; набор одноразовых средств гигиены в ванной; уборка и смена постельного белья.

Помещение

В среднем на небольшую гостиницу с вышеуказанным сервисом потребуется помещение с примерной площадью в 500-600 квадратных метров. Выберем место, недалеко от центра, но таковое, чтобы можно было добраться до всех достопримечательностей и исторического центра города на машине или общественном транспорте за 15 минут. У нас будет дополнительное место для паркования автомобилей. А сама гостиница будет располагаться вблизи от транспортной развязки. Такое помещение обойдется нам в крупном городе примерно в 200 000 рублей в месяц.

Требования к помещению следует учитывать при его выборе. Согласно установленным в РФ нормам, на одного постояльца должно приходиться не менее 15 м2 площади. В каждом номере возможно проветривание и кондиционирование воздуха. Канализация, горячая вода и отопление в здании проведены.

Перспективы гостиничной отрасли

Выделяют несколько тенденций на российском гостиничном рынке.

Крупные городские агломерации РФ – центры ведения деловой активности. Рост этой активности повышает спрос на гостиницы. Несмотря на достаточно высокую конкуренцию в своей отрасли, в половине больших городов России не хватает гостиниц и отелей. Растет спрос на бизнес-отели, оборудованные коворкинг-центрами, конференц-залами и т.д. В этом плане можно выделить эконом-сегмент: в городах работает недостаточно 2- и 3-звездочных отелей.

Сфера туризма в стране развивается с каждым годом. Количество туристов (россиян и иностранцев) растет; особенно это касается выходцев из стран Азии. Это требует создания инфраструктуры, включая полноценные и мини гостиницы. Государство оказывает поддержку начинающим отельерам. В 2020 году ожидается выделение более 120 млрд руб. на эти цели.

Как укомплектовать номерной фонд?

Ориентироваться на ГОСТ и Положение о классификации гостиниц вам придется и при оснащении номерного фонда. Чтобы обеспечить комфортное размещение гостей, в номере должна быть соответствующая мебель: кровать, прикроватные тумбы, шкаф для хранения одежды. Вам придется позаботиться о том, чтобы в номере был, как минимум, один светильник, зеркало, а также качественный текстиль: занавески, покрывала, постельное белье и полотенца.

Отельер, руководитель управляющей компании HotConsulting Роман Сабиржанов рекомендует:

Прежде чем приступить к выбору мебели, рекомендую определиться с концепцией вашей гостиницы. Это позволит вам иметь четкое представление о желаемых материалах, цветах и фактурах. Если ваша гостиница открыта на арендуемой площади, то я не советую заказывать дорогую и эксклюзивную мебель, а также отделку. Для того, чтобы создать стильные и уютные решения в номерах, вам отлично подойдут такие магазины, как IKEA, OBI, Leroy Merlin. Если в процессе ремонта у вас закончатся отделочные материалы, или что-то случится с мебелью, вы без труда найдете эти комплектующие на складах этих магазинов. Если говорить о текстильной продукции, то рекомендую обращаться на текстильные фабрики, например, в Иваново, где ваш заказ будет отшит за пару недель.

Текущие расходы

На обеспечение работы мини-отеля уходит до половины доходов. Но при правильном управлении и грамотном подходе к делу их можно сократить до тридцати процентов.

Куда же тратятся деньги? Во-первых, коммуналка и заработная плата работникам. Приведем некоторые цифры. Оплата труда (значение, опять же, среднее) персонала:

• администратор – 350 долларов;
• горничная – от 200 долларов;
• охранник – около 300 долларов;
• бармен – от 200 до 400 долларов;
• повар – около 400 долларов.

Также придется тратить деньги на оплату услуг приходящего обслуживающего персонала: электриков, сантехников, телефонистов и др. Понадобится делать и текущий ремонт, а также обновлять постельные принадлежности, мебель, закупать моющие и чистящие средства и другие атрибуты номерного фонда.

Стройка

В соответствии с требованиями, которые предъявляет ГОСТ к мини-отелям, такое заведение должно размещаться либо вообще в отдельном здании, либо в помещении, имеющем собственный вход. Вполне понятно, что самым привлекательным можно считать строительство собственной здания.

Существующие сегодня проекты мини-гостиницы столь разнообразны, что выбрать соответствующий собственным вкусам и планам не составит труда. Но! Приведем некоторые цифры. Так, строительство мини-отеля на пятьдесят номеров в столице обойдется (причем это среднее значение) в пять миллионов долларов! Впечатляет?

В крупных российских городах сумма уменьшится до значения в пару миллионов, в регионах можно ограничиться и пятьюстами тысячами. Конечно, при наличии соответствующих инвесторов проблем никаких не возникнет, однако, кроме самих затрат, строительство в нашей стране сопряжено с такими бюрократическими проволочками и бумажной волокитой, что все документы на землю под отель можно будет получить только через год.

Формат гостиницы

Предприниматель на стадии проекта выбирает подходящий для себя формат гостиницы.

1. Хостел. Это самый простой вид отеля; рассчитан на 5-7 номеров, в каждом из которых живет по несколько человек. Обычно предполагает общую кухню и зону отдыха.
2. Гостиница среднего масштаба. Предоставляет 15-20 номеров с гостиничным обслуживанием.
3. Малый отель. Содержит до 40 номеров.
4. Большая гостиница. Имеет от 50 номеров. На российском рынке работает несколько сотен такого рода отелей единичного или сетевого масштаба.

 

Последние два варианта предполагают крупные капиталовложения в проект, а также тщательное согласование с городскими властями и госорганами.

Настоящий бизнес-план предполагает открытие гостиницы среднего масштаба с 15 номерами.

Сколько стоит открыть мини-отель?

Напоследок приведем пример необходимых затрат на открытие небольшой – на десять номеров – гостиницы.

• Приобретение недвижимости – от 300 до 400 тысяч долларов.
• Оформление ИП (ООО) и разрешительной документации (перевод в нежилой фонд, бумаги от СЭС, БТИ, пожарной инспекции) – 5 тысяч долларов.
• Ремонт и адаптация к гостиничным нормативам – от 50 до 100 тысяч долларов.
• Покупка оборудования и принадлежностей номерного фонда – от 35 тысяч долларов.

Итого минимальная сумма составит около 400 тысяч долларов. Окупится она полностью в течение трех-четырех лет. А затем бизнес начнет приносить стабильный и хороший доход. Настолько хороший, что можно будет подумать о том, чтобы открыть собственную сеть мини-отелей. А почему бы и нет? Опыт-то уже имеется.

Гостиничный сервис

Необходимо вкратце коснуться, какие услуги будут оказываться в отеле.

Во-первых, это проживание. Двери гостиницы круглосуточно открыты для заселения; посетителей селят в чистые, комфортабельные для проживания и отдыха помещения.

Во-вторых, питание. Чаще всего клиентам предлагается шведский стол с набором стандартных блюд, дополнительные услуги уже идут за отдельную плату.

В стандартном наборе услуг:

• ежедневная уборка номеров, включая смену белья и полотенец;
• глажка одежды;
• телефонная и интернет-связь;
• оказание медицинской помощи, включая вызов скорой помощи;
• доставка корреспонденции в номер и т.д.

 

Из платных услуг клиентам можно предлагать следующее:

• питание в номере;
• развлечения: бар, бильярд, бассейн, предоставление экскурсионных туров;
• услуги няни;
• сервис по уходу за животными;
• услуги салона красоты, солярия;
• аренда залов.

 

Где искать клиентов?

Это главная проблема гостиничного бизнеса. Ведь основные клиенты – люди, которые приезжают из других городов. Поэтому основной способ рекламы – это сайт мини-отеля. На нем можно разместить фото своей гостиницы, обязательно указать стоимость проживания.

Сотрудничество с туроператорами и интернет-ресурсами бронирования номеров – еще один способ привлечь клиентуру. И – конечно же – постоянное развитие и улучшение сервиса начнут способствовать тому, что в мини-отель будут возвращаться уже воспользовавшиеся его услугами постояльцы или рассказывать о нем своим родным и знакомым.

Куда можно обратиться за льготным финансированием?

Если у вас не хватает собственных средств на открытие мини-отеля, то можно привлечь льготные заемные средства за счет госпрограмм, призванных поддержать малый бизнес. Так, в рамках нацпроекта “Малое и среднее предпринимательство и поддержка индивидуальной предпринимательской инициативы” Минэкономразвития РФ разработало программу кредитования, по которой гостиничному бизнесу стал доступен займ с процентной ставкой, не превышающей 8,5% годовых. По этой программе вы можете получить кредит до 2 млрд рублей сроком на 10 лет. Если вам нужна небольшая сумма денег, то тогда лучше обратиться в государственные микрофинансовые организации, где выдаются займы до 5 млн рублей от 3,5% годовых сроком до 3-х лет, в том числе и для стартапов.

© Анастасия Зотова/ТАСС

Владелица гостиницы “Виктори” Виктория Федотовская отмечает:

Большое количество грантов и субсидий для предпринимателей выдаются как региональными, так и муниципальными властями.  Правда, для этого вам придется собрать пакет необходимых документов и защитить проект. Это может быть непросто, и на это уйдет время. Обращайте внимание на каждую деталь в конкурсных положениях, даже малейшее несоответствие требованиям, может лишить вас льготного финансирования. Зато в случае успеха – вы привлечете дополнительные инвестиции в ваш бизнес.

Первоначальный расчёт: с чего начинается строительство гостиницы?

Изначально надо понять, что мы имеем как основу: есть ли уже земельный участок, подключены ли коммуникации, есть ли уже готовая постройка и мы ли будем заниматься строительством или же всё придётся делать с нуля. Расходы на постройку коммерческой недвижимости сложно предположить. В разной местности будут свои нюансы подключения коммуникаций, а также будет отличаться стоимость земли и строительных работ.

Открываем гостиницы и отели с высокой окупаемостью

Высококвалифицированные услуги в области отельного, туристического бизнеса и Спа услуг — от разработки концепции и проектирования до авторского надзора и управления готовым проектом.

Подробнее

А вот бюджет строительства гостиничного объекта на разных стадиях проектирования мы можем хотя бы представить.

1. Создание концепции

На данном этапе работы формируется общая концепция: уровень номеров, предполагаемая инфраструктура. Архитекторы готовят индивидуальный проект, подбирают стилистику, проектируют фасад и внутреннюю отделку помещений. На этом же этапе пишется бизнес-план. Примерная стоимость этого пакета от 500 тыс. до 10 млн. рублей.

Важнейшим этапом данный шаг будет в случаях, если вы хотите привлечь в проект инвесторов. Ведь такая подготовительная работа заставит их принять окончательное решение: входить в проект или отказаться в зависимости от объема инвестиций. Также все эти документы будут рассматриваться банками для предоставления кредита.

1. Создание проекта гостиницы

Концепция представляет собой лишь общую идею. Но для возведения гостиницы необходимо создать конкретный детальный типовой проект. Разработка проектной документации будет стоить от 1 до 4 тыс. рублей за один квадратный метр. Всё будет зависеть от уровня будущего отеля, технологии строительства, места его расположения и сопутствующих факторов.

1. Строительство конструктивной части

Это самый сложный пункт для обозначения конкретных цифр. Если постройка самого каркаса здания не отличается от стоимости любого коммерческого объекта, то остальные дополнения могут существенно отличаться. Эконом мини-отель зачастую довольствуется минимальным набором: вода, электричество, канализация и система отопления. Если предстоит построить гостиницу высокого качества, не обойтись без систем вентиляции, кондиционирования, пожарной безопасности, ТВ, Интернета, СКУД (системы контроля и управления доступом), лифтового оборудования и многого другого. Последние наработки вообще позволяют организовывать отели по принципу «умный дом». Как правило, эта часть составляет половину всего бюджета.

1. Комплектация

Комплектация отеля зависит прежде всего не только от технических требований, но и от вашей фантазии: будет ли гостиница тематическая или классическая. Тем не менее, даже самый бюджетный проект будущей гостиницы будет стартовать от 13 тыс. рублей за метр. А средняя стоимость комплектации номера 3* колеблется от 400 тыс. до 1 млн. рублей.

На этом этапе важно сохранять баланс между желаниями и необходимостью. Например, стоимость комплектации номера напрямую зависит от предполагаемой цены его аренды. Ведь в конечном итоге это повлияет на расчет стоимости и скорость его окупаемости. Всё, что вкладывается сверх необходимого, является вложением в желания собственника, а не реальными инвестициями в ваш бизнес.

1. Мероприятия к открытию

Расходы на подготовку к открытию часто упускают из вида. Хотя она существенно влияет на старт бизнеса и на то, как быстро он окупится и выйдет в прибыль. Как минимум за шесть месяцев до планируемого открытия необходимо:

• запустить пиар-проект. Создать сайт гостиницы и страницы в социальных сетях, нанимается маркетолог, печатается рекламная продукция, идут активные переговоры и подписания договоров с туристическими агентствами. Вся рекламная компания может обойтись в сумму около 1 млн. рублей;
• нанять топ-специалистов: директора, управляющего, шеф-повара, отдел кадров и т.д. Они участвуют в завершающих этапах ввода гостиницы в эксплуатацию и подбирают линейный персонал;
• создать и прописать стандарты отеля (с ними знакомится линейный персонал), разработать униформу, логотип и многие другие атрибуты. На это может уйти нескольких миллионов рублей;
• приобрести необходимые расходные материалы: мыло, шампунь, туалетная бумага, постельное бельё и т.д.

За два месяца до открытия стартует активная рекламная компания, стоимость которой может быть около 1 млн. рублей. В завершении, сама церемония открытия так же не обойдётся даром. Хотя здесь сумма будет зависеть от вашей широты души.

1. Операционный ноль

Это тот самый заветный момент, когда новый отель начинает окупать свои затраты и не требует дальнейших вложений. Считается, что идеальный подготовительный процесс и заранее проданные места с максимальной загрузкой с первого месяца позволяют выйти на него сразу же. Но на самом деле первые месяцы вам необходимо учитывать форс-мажорные и непредвиденные нюансы. В целом хорошо функционирующий бизнес выходит на «операционный ноль» за год. 

Так какой же итог мы можем подвести? Если не учитывать покупку земли, подвода коммуникаций и т.д., стартовать лучше стоит с суммы 60 млн. рублей. Остальное зависит от стремления инвестора и желания владельца частной гостиницы. Стоит отметить, что тяжело предугадать все мелочи на каждом этапе строительства отеля, поэтому лучше довериться профессионалам. Компания Minaev Restaurants предлагает комплексную помощь, начиная от этапа создания индивидуальной концепции и заканчивая банкетом в честь открытия гостиницы. Будем рады сотрудничеству.

Наша компания предлагает большой выбор проектных решений и осуществляет строительство от быстровозводимых корпусов гостиницы небольшого размера (от 1 до 4 номеров) до капитального строительства многофункциональных комплексов со всевозможными зонами отдыха из самых качественных материалов. Каждый клиент может заказать индивидуальный проект специалистам нашей компании, а также воспользоваться готовым проектом, в котором тщательно разработаны все стадии строительства новых гостиничных комплексов. Мы используем современные технологии и строительные материалы нового уровня.

Minaev Restaurants имеет реализованные проекты в крупных городах разных регионов России. Станьте нашими клиентами и оцените качество наших услуг.

Оборудование

Существуют и минимальные требования к оснащению номеров. Так, в каждом должен быть стул, стол, естественно, кровать, тумба, плательный шкаф. Из инвентаря необходимо наличие светильника на потолке, бра или настольной лампы, коврового покрытия или прикроватного коврика, зеркала. Также обязательными являются постельные принадлежности, полотенца, занавески на окнах, дверной замок.

Персонал

Управление мини-отелем владелец может, конечно, взять на себя. Но вот без обслуживающего персонала никак не обойтись, ибо гостиница должна работать круглосуточно. Кроме того, также существуют специальные нормы и требования, предъявляемые к персоналу подобного рода заведений.

Так как служащие отеля имеют доступ в номера, где живут постояльцы и хранят личные вещи, деньги, ценности (хотя для двух последних лучше предоставлять сейф на ресепшн), то набирать в штат непроверенных людей ни в коем случае не рекомендуется.

Что касается количества работников, то приведем расчеты для мини-отеля, в котором функционирует 10 номеров. Понадобятся два администратора, работающие посменно, две горничные и охранник. Что касается остальных сотрудников, то их нанимают по мере надобности.

Так, к примеру, если в мини-отеле функционирует бар, то понадобятся бармен и повар. Однако, как правило, в маленьких гостиницах на десять номеров такие услуги не предоставляются. Гораздо проще оборудовать небольшую (но в соответствии с требованиями СЭС) общую кухню.

Приобретение в собственность

Лучший вариант – покупка собственного помещения. Так, предприниматели часто покупают коммунальные квартиры, переводят их в нежилой фонд, приводят в порядок и оборудуют номера. Стоимость такой квартиры зависит – опять же – от города, где она расположена, и площади, поэтому точно озвучить ее невозможно.

Что же касается покупки оборудования, мебели, ремонта, монтажа сантехники, электропроводки и прочих коммуникаций, то обойдется это от двухсот до пятисот у. е. (из расчета на 1 кв. м). Ниже – пару слов о том, как и чем должно быть оборудовано помещение под мини-отель. Бизнес-план его непременно должен содержать в себе конечные расчеты стоимости этой составляющей.

Этапы возведения гостиницы

Строительство гостиницы под ключ для многих подрядных контор является знаковым объектом, так как в отличие от жилых домов, повторяющиеся гостиничные здания найти достаточно сложно. Однако, с точки зрения конструктива, возведение идёт по стандартным этапам:

• Срезка растительного слоя, при необходимости – отсыпка и планирование участка, разработка котлована под фундамент.
• Устройство самого фундамента с закладными деталями или выпусками под вышележащие конструкции.
• Подвал (если есть по проекту) – чаще всего эксплуатируемый, что требует повышенного внимания при нанесении гидроизоляции и утепления до глубины промерзания.
• Конструкции выше 0.000 должны быть регулярными, выверенными в отметках и вертикальном положении, армированные по проекту. В случае металлического каркаса необходимо обеспечивать неразрывность соединений, качество сварных швов с требуемыми катетами, контролировать усилия затяжки болтов, по итогам монтажа сверить геометрию всего каркаса в характерных точках.
• Кровля должна быть утеплённая и устроена с повышенным контролем, так как технических этажей гостиница часто не имеет, а все коммуникации собираются в запотолочном пространстве в коридорах между номерами.
• Фасады должны соответствовать не только эстетическим и теплотехническим свойствам, но также и нормативу по шумоизоляции для гостиниц.
• Устройство инженерных систем, в полном соответствии с проектом, все провода должны быть в негорючем исполнении, их крепления к стенам и перекрытиям также делаются с применением металлических фиксаторов. Полиэтиленовые и стальные трубы должны быть опрессованы после монтажа всей системы при давлении минимум в 2 раза превышающим рабочее.
• После монтажа всех систем проводится чистовая отделка помещений – штукатурка, шпаклевка стен и потолков, покраска, устройство плитки и т. д. Качество, в отличие от муниципального жилья, где люди, въезжая, всё равно делают ремонты, должно быть наивысшим, так как до ближайшей повторной отделки может пройти несколько лет.

Все этапы возведения здания должны вестись под жёстким контролем как представителей технадзора, авторского надзора, так и будущего оператора, так как при невыполнении какого-либо стандарта, возможны значительные переделки.

Как открыть отель и что для этого нужно

Самые крупные статьи расходов среди первоначальных инвестиций связаны с помещением отеля, его арендой и подготовкой. Объект должен находиться на выгодном месте; необходимо сделать современный и комфортабельный интерьер.

Таблица 1. Размер первоначальных расходов для открытия цветочного магазина.

Расходная статья	Стоимость, руб.
Регистрация	100 тыс.
Аренда помещения (250 кв. м)	300 тыс.
Ремонт и подготовка	3 млн.
Оборудование и инвентарь	2,5 млн.
Заработная плата, 8 чел.	270 тыс.
Дополнительные расходы	200 тыс.
Итого	6,420 млн.

 

Работа и сбыт предполагается в городе с населением 1,5-2 млн. чел. В дополнительных расходах указаны затраты на коммунальные платежи, маркетинг и др. Размеры налоговых отчислений в расчете не учтены.

Какие документы оформить

В начале необходимо выбрать юридическую форму собственности своей компании. Основных вариантов два – ИП или ООО как наиболее простая форма юридического лица. Перед выбором конкретной формы нужно проконсультироваться с юристом.

Код ОКВЭД при открытии гостиницы – 55.1 «Деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания». Другие коды указываются в зависимости от дополнительных услуг. При организации дела нужно исходить из требований ГОСТ Р 54606-2011 «Услуги малых средств размещения. Общие требования». Все гостиницы обязаны проходить процедуру классификации согласно российскому Положению о классификации гостиниц для получения «звездной» категории (от 1 до 5 «звезд»).

Также улаживаются все вопросы с Пожарной службой и СЭС (наличие договоров по дезинсекции, дератизации, вывозу мусора, ведение программы производственного контроля и пр.).

Выбор помещения: аренда или покупка?

По требованиям ГОСТ, в отеле должно быть проведено электричество, иметься водоснабжение, вентиляция, связь и другие коммуникации, а также распределенные на определенные площади номера (то есть перепланировка). И, конечно, нужно сделать хороший ремонт.

Выбор – покупка или аренда – помещения зависит только от возможностей бизнесмена. Конечно, объект лучше иметь в своей собственности, но имеющийся капитал не всегда позволяет купить здание или заняться его строительством.

Арендовать помещение у собственника или у городских властей; в любом случае важно правильно составить договор. Заключать его следует на срок не менее 5-10 лет. Все инвестиции в ремонт должны окупить себя. Кроме того, разрешить вопрос с индексацией арендной платы – оптимально указать в договоре максимальный процент, насколько может подорожать аренда за год.

Расположение объекта

Место, где будет располагаться отель, нужно выбирать тщательно. От этого напрямую зависит спрос на услуги и ценообразование. Располагать объект в промышленной зоне города либо в отдаленном спальном районе нерентабельно. При выборе места нужно сразу обратить внимание на три фактора: уровень человекопотока и инфраструктуры, транспортная доступность.

Перспективные места для расположения гостиницы:

• автовокзалы;
• железнодорожных вокзалы;
• станции метрополитена;
• в центральной части населенного пункта, недалеко от достопримечательностей;
• автотранспортные развязки;
• вдоль крупных трасс и т.д.

 

Если мини отель открывается в курортном городе, то делать это лучше ближе к пляжу.